Kontrola ogrzewania i klimatyzacji: obowiązek, o którym musi pamiętać każdy zarządca budynku

Skąd bierze się obowiązek kontroli

Podstawą do wykonania kontroli jest art. 23 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2024 poz. 101). Nakłada on na właściciela lub zarządcę obowiązek poddawania budynku okresowej kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji w trakcie jego użytkowania. Wymóg dotyczy sytuacji, w których moc nominalna urządzeń przekracza progi określone w ustawie, a częstotliwość badania zależy od rodzaju paliwa i mocy systemu.

Kontrola ogrzewania i klimatyzacji wpisuje się w szerszy zakres obowiązków wynikających z Prawa budowlanego, które w art. 62 nakazuje właścicielom i zarządcom regularne sprawdzanie stanu technicznego obiektów i ich instalacji. Oba porządki prawne działają równolegle, dlatego bieżący serwis urządzeń pozostaje osobną kwestią. Serwis odpowiada za sprawność pojedynczego urządzenia, natomiast kontrola z art. 23 ocenia cały układ grzewczy lub chłodniczy oraz jego dopasowanie do potrzeb budynku.

Kiedy trzeba przeprowadzić kontrolę systemu ogrzewania

Terminy kontroli systemu ogrzewania ustawodawca powiązał z rodzajem źródła ciepła i jego mocą. Kotły o nominalnej mocy cieplnej od 20 do 100 kW podlegają kontroli co najmniej raz na 5 lat. Dla kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o mocy powyżej 100 kW termin skraca się do 2 lat, a dla kotłów gazowych o mocy powyżej 100 kW wynosi 4 lata. Osobną kategorię stanowią pozostałe źródła ciepła oraz połączone systemy ogrzewania i wentylacji o sumarycznej mocy przekraczającej 70 kW, które należy kontrolować co najmniej raz na 3 lata.

Taki podział sprawia, że częstotliwość badania rośnie wraz z mocą instalacji i jej wpływem na zużycie energii. Im większy i bardziej złożony układ grzewczy, tym częściej wymaga niezależnej oceny.

Kontrola systemu klimatyzacji i jej terminy

W przypadku klimatyzacji ustawa przewiduje jeden podstawowy termin. Urządzenia chłodnicze o mocy chłodniczej powyżej 12 kW oraz połączone systemy klimatyzacji i wentylacji o sumarycznej mocy powyżej 70 kW podlegają kontroli co najmniej raz na 5 lat. Ocenie podlega efektywność energetyczna zastosowanych urządzeń oraz dopasowanie ich wielkości do rzeczywistych potrzeb chłodniczych obiektu.

Co obejmuje przegląd

Kontrola systemu ogrzewania to ocena sprawności całego układu oraz doboru wielkości źródła ciepła do wymogów grzewczych budynku. Sprawdzana jest również zdolność systemu do optymalizacji działania, czyli to, czy instalacja pracuje ekonomicznie w typowych warunkach eksploatacji. Ustawa wprowadza tu praktyczne uproszczenie. Jeżeli od poprzedniej kontroli nie zmieniono nic w systemie ani w charakterystyce energetycznej budynku, oceny doboru źródła ciepła nie trzeba powtarzać.

Kontrola systemu klimatyzacji przebiega analogicznie. Obejmuje ocenę sprawności instalacji i doboru jej wielkości do wymogów chłodzenia, a także możliwość optymalizacji pracy w standardowych warunkach użytkowania. W obu przypadkach przegląd dotyczy całego układu wraz z instalacją, dzięki czemu daje realny obraz kondycji całego systemu.

Kto jest zwolniony z kontroli

Ustawa przewiduje wyjątki. Kontroli nie przeprowadza się w budynkach mieszkalnych i niemieszkalnych wyposażonych w zaawansowane systemy automatyki i sterowania, które same monitorują pracę instalacji. Z obowiązku zwolnione są również obiekty objęte umową o poprawę efektywności energetycznej oraz budynki nadzorowane przez operatora urządzeń lub sieci zapewniającego stały monitoring efektywności energetycznej. W każdym z tych przypadków funkcję okresowej kontroli przejmuje inny, równoważny mechanizm nadzoru.

Dlaczego kontrola się opłaca

Najważniejszym powodem jest zgodność z prawem, ponieważ obowiązek wynika wprost z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków i z Prawa budowlanego. Za jego dopełnienie odpowiada osobiście właściciel lub zarządca, a brak aktualnych protokołów bywa dotkliwy w momencie szkody. Towarzystwa ubezpieczeniowe traktują okresowe kontrole jako warunek ochrony, dlatego przy braku dokumentacji mogą odmówić wypłaty odszkodowania.

Regularne przeglądy mają też wymiar finansowy. Systematyczna ocena systemu pozwala wychwycić spadek sprawności, źle dobraną moc czy nieefektywną pracę urządzeń, a każdy z tych elementów przekłada się na rachunki za energię. Utrzymanie instalacji w dobrym stanie technicznym obniża koszty eksploatacji i jednocześnie podnosi bezpieczeństwo oraz komfort użytkowników budynku.

Co znajdziesz w protokole z kontroli

Efektem przeglądu jest protokół, który dokumentuje stan systemu i wskazuje kierunki jego poprawy. Zawiera dane identyfikacyjne budynku i kontrolowanego systemu, informacje o stanie technicznym instalacji oraz ocenę sprawności działania i dostosowania mocy urządzeń. Znajdują się w nim także uwagi o możliwościach optymalizacji i ewentualnych odstępstwach od norm.

Protokół pełni również funkcję doradczą. Osoba kontrolująca zamieszcza w nim propozycje modernizacji lub wymiany źródeł ciepła i chłodu wraz z analizą ich dopasowania do charakterystyki energetycznej budynku, a także rekomendacje dotyczące zabezpieczeń, czyszczenia i konserwacji. Do dokumentu dołącza się obowiązkowe załączniki: część opisową i fotograficzną, zaświadczenie o wpisie osoby kontrolującej do wykazu osób uprawnionych, kopię uprawnień budowlanych oraz zaświadczenie o przynależności do izby inżynierów budownictwa. Protokół można przekazać w wersji papierowej z numerem z rejestru i podpisem osoby uprawnionej albo w wersji elektronicznej opatrzonej kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub osobistym.

Kto może przeprowadzić kontrolę

Kontrolę systemu ogrzewania i klimatyzacji może wykonać osoba z odpowiednimi uprawnieniami, wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. To zabezpieczenie sprawia, że ocena ma wartość formalną i merytoryczną, a wnioski z protokołu można wykorzystać przy planowaniu modernizacji czy w rozmowach z ubezpieczycielem.

DEKRA dysponuje zespołem ekspertów łączących uprawnienia budowlane z kwalifikacjami energetycznymi. Współpraca zaczyna się od zgłoszenia, na podstawie którego powstaje indywidualna oferta i harmonogram. Po podpisaniu umowy ekspert przeprowadza wizję lokalną oraz wymagane prawem pomiary, następnie sporządza komplet protokołów, uzgadnia z klientem finalne wnioski i zgłasza je do Centralnego Rejestru. Gotowa dokumentacja trafia do książki obiektu budowlanego zgodnie z art. 64 Prawa budowlanego.

Zaplanuj kontrolę z wyprzedzeniem

Terminy kontroli liczy się od poprzedniego przeglądu, dlatego najlepiej pilnować ich w harmonogramie zarządzania budynkiem i rezerwować wykonawcę z zapasem. Wcześniejsze zaplanowanie badania pozwala uniknąć presji czasu, spokojnie wdrożyć zalecenia z protokołu i mieć pewność, że dokumentacja jest kompletna, zanim stanie się potrzebna.

Więcej informacji o zakresie usługi i sposobie zamówienia znajdziesz na stronie DEKRA poświęconej kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji.

[Artykuł partnera]